Calculadora hipotecaria

Qué calcula este simulador de hipoteca

Esta calculadora de crédito hipotecario toma cuatro datos y devuelve la cuota mensual, el costo total del préstamo y la relación entre cuota e ingreso. Los campos vienen con valores de ejemplo neutros. Cámbialos por los de tu caso y el resultado se actualiza junto a los datos.

Datos de entrada:

• Precio del inmueble: valor de la vivienda.
• Pago inicial: lo que pagas de tu bolsillo al comprar. Según el país se llama enganche (México), cuota inicial (Colombia y Perú), pie (Chile) o anticipo (Argentina).
• Tasa de interés anual: tasa nominal que cobra el banco por el préstamo.
• Plazo: tiempo para devolver el crédito, que la herramienta convierte a meses.
• Ingreso mensual (opcional): sirve para calcular la relación cuota/ingreso.

Resultados:

• Cuota hipotecaria mensual: pago fijo de cada mes.
• Monto financiado: precio menos pago inicial.
• Intereses totales y costo total: lo que pagas al banco durante todo el plazo.
• Relación cuota/ingreso: qué porcentaje de tu ingreso mensual representa la cuota.
• Gráfico de amortización: cómo se reparte cada cuota entre intereses y capital a lo largo del tiempo.

Fórmula de la cuota (sistema francés)

La herramienta usa la fórmula de anualidad, conocida como sistema francés: la cuota es igual todos los meses y lo que cambia es su composición.

C = P × i × qⁿ ÷ (qⁿ − la unidad)

Donde:

• C es la cuota mensual.
• P es el monto financiado (precio menos pago inicial).
• i es la tasa mensual: la tasa anual dividida entre los meses del año.
• q es el factor mensual: la unidad más i.
• n es el plazo en meses.

El costo total es la cuota multiplicada por la cantidad de meses del plazo. Los intereses totales son ese costo total menos el monto financiado. La relación cuota/ingreso es la cuota dividida entre tu ingreso mensual.

Cómo leer el gráfico de amortización

Amortizar significa devolver el capital de la deuda. En el sistema francés, las primeras cuotas son casi todo intereses, porque se calculan sobre un saldo alto. A medida que el saldo baja, el interés de cada mes es menor y una parte mayor de la cuota reduce el capital.

Esto tiene dos consecuencias prácticas:

• Si vendes o pagas por adelantado en los primeros años, habrás reducido poco el saldo.
• Un abono extraordinario al capital al inicio del crédito ahorra más intereses que el mismo abono hacia el final. Revisa con tu banco si cobra comisión por prepago y si el abono reduce la cuota o el plazo.

Qué no incluye el cálculo

La cuota que ves es solo capital más interés. Un crédito hipotecario real suele sumar otros costos:

• Seguros (de vida o desgravamen, contra incendio o daños).
• Comisiones de apertura o administración.
• Gastos notariales, de registro, de avalúo e impuestos de compraventa.

Para comparar ofertas entre bancos, usa el indicador de costo total que publica cada país: CAT en México, CAE en Chile, TCEA en Perú. En otros países pide al banco el costo financiero total del crédito.

La fórmula supone una tasa fija en moneda nominal. Los créditos en unidades indexadas (UVA en Argentina, UF en Chile, UVR en Colombia) o con tasa variable se comportan distinto: la cuota en pesos cambia con la inflación o con la tasa de referencia. En esos casos el resultado sirve solo como aproximación. Para ver cómo pesa la inflación en el tiempo, usa la calculadora de inflación, y para el contexto de tasas, consulta las tasas de bancos centrales.

Relación cuota/ingreso

Los bancos miden qué parte de tu ingreso se va en deudas antes de aprobar un crédito. Cada entidad y cada país fija su propio límite, y puede incluir otras deudas que ya tengas. Esta página no indica qué porcentaje es aceptable para ti. Consulta el criterio del banco y considera también tus gastos fijos, tu fondo de emergencia y la estabilidad de tu ingreso.

Si todavía estás juntando el pago inicial, la calculadora de meta de ahorro te ayuda a estimar cuánto apartar cada mes. Para otros tipos de crédito está la calculadora de préstamos, y más herramientas en Ahorro, inversión y préstamos.

Preguntas frecuentes

¿La cuota de la calculadora es la que me cobrará el banco?

No exactamente. Es una estimación de capital más interés. El banco agrega seguros, comisiones y otros cargos, y puede usar otra convención de tasa. Pide siempre la simulación oficial del banco.

¿Qué tasa debo poner: nominal o efectiva?

La herramienta espera la tasa nominal anual. Si tu banco informa una tasa efectiva anual, la cuota calculada con ella como si fuera nominal saldrá algo distinta. Pregunta al banco qué tasa aplica a la cuota.

¿Por qué bajan los intereses aunque la cuota no cambie?

Porque el interés se calcula sobre el saldo pendiente. Cada mes el saldo es menor, así que el interés baja y la parte de capital sube dentro de la misma cuota.

¿Un plazo más largo es más barato?

La cuota mensual baja, pero pagas intereses durante más meses, así que el costo total sube. Compara ambos resultados en la calculadora cambiando solo el plazo.

¿Sirve para créditos en UVA, UF o UVR?

Solo como referencia. En esos créditos la deuda se ajusta por un índice y la cuota en moneda local varía. Consulta la simulación del banco para ver el comportamiento esperado.