Cómo funciona una hipoteca

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo para comprar una vivienda u otro inmueble en el que el propio inmueble queda como garantía. Si el deudor deja de pagar, el acreedor (normalmente un banco) puede pedir la ejecución de la garantía: el inmueble se remata y con ese dinero se cubre la deuda.

En la práctica se usan como sinónimos "hipoteca" y "crédito hipotecario". En sentido estricto, la hipoteca es la garantía y el crédito es el préstamo. El crédito se devuelve en cuotas periódicas, casi siempre mensuales, durante muchos años.

Si quieres repasar antes cómo funciona cualquier préstamo, mira Cómo funcionan los préstamos.

Las piezas de un crédito hipotecario

• Precio del inmueble: lo que cuesta la vivienda. El banco además la tasa, es decir, encarga una valuación propia.
• Cuota inicial: la parte del precio que pagas con tus ahorros. Según el país se llama enganche, pie, anticipo o cuota inicial. El banco financia solo una parte del valor, y esa parte la fija cada entidad.
• Monto financiado: es el precio menos la cuota inicial. Sobre este monto se cobran intereses.
• Tasa de interés: es el precio del dinero prestado. Puede ser fija, variable o mixta.
• Plazo: el tiempo total para devolver el crédito.
• Cuota: lo que pagas en cada período. Incluye capital, intereses y, en muchos casos, seguros y comisiones.

Con la calculadora puedes ver cómo cambian la cuota, el costo total y la relación entre cuota e ingreso al mover cada pieza:

La calculadora usa los datos que tú ingresas. La tasa real de tu crédito es la que te ofrezca la entidad, por escrito y con fecha.

Cómo se forma la cuota

La mayoría de las hipotecas usa el sistema francés, de cuota constante. Cada cuota tiene una parte de intereses y una parte de amortización (devolución de capital). Al principio la deuda es grande, así que casi toda la cuota se va en intereses. Con el paso de los años la deuda baja y crece la parte que amortiza capital.

Existe también el sistema de cuota decreciente, en el que se amortiza la misma cantidad de capital cada mes. Las cuotas iniciales son más altas y luego bajan. La comparación está en Cuota fija vs cuota decreciente.

La cuota que anuncia el banco suele no ser lo único que pagas. Revisa:

• seguro de desgravamen o de vida, que cubre la deuda si el titular fallece;
• seguro de incendio o del inmueble;
• comisiones de apertura, administración o tasación;
• gastos notariales, de registro e impuestos de la compraventa.

Para comparar ofertas, usa la tasa que incluye estos costos, no solo la tasa nominal. En México se publica como CAT y en Chile como CAE; en otros países tiene otros nombres. Lo explicamos en Tasa efectiva del préstamo y en Tasa nominal y efectiva.

Tasa fija, variable o mixta

Tasa fija: la tasa no cambia durante todo el crédito. Sabes desde el inicio cuánto pagarás de interés. Suele ser más alta al momento de contratar, porque el banco asume el riesgo de que las tasas suban.

Tasa variable: se ajusta cada cierto tiempo según una tasa de referencia más un margen. Si las tasas del mercado suben, tu cuota sube. Si bajan, tu cuota baja. Las tasas de referencia dependen en buena parte de la política de cada banco central; puedes ver cómo se mueven en Tasas de bancos centrales.

Tasa mixta: es fija durante un período inicial y luego pasa a variable.

En varios países existen créditos en unidades ajustadas por inflación: UF en Chile, UVA en Argentina, UVR en Colombia o UDI en México. La tasa puede parecer baja, pero el saldo de la deuda crece con la inflación. Si tus ingresos no suben al mismo ritmo, la cuota pesa cada vez más. Más contexto en Inflación y ahorros.

Un crédito en moneda extranjera cuando tus ingresos están en moneda local añade riesgo cambiario: si tu moneda se devalúa, la deuda y la cuota aumentan en moneda local. Ver Tipos de cambio.

El plazo: cuota más baja, costo total más alto

Alargar el plazo reduce la cuota, pero aumenta el total de intereses pagados, porque debes dinero durante más tiempo. Acortarlo sube la cuota y baja el costo total. Prueba varios plazos en la calculadora y compara el costo total, no solo la cuota.

Si en algún momento te sobra dinero, puedes hacer abonos extraordinarios. Revisa en el contrato si hay comisión por prepago y si el abono reduce la cuota o el plazo. Lo explicamos en Pago anticipado.

Cuánto puedes pagar

Los bancos miran la relación cuota-ingreso: qué parte de tu ingreso mensual se iría en la cuota. También miran la relación entre tu deuda total y tus ingresos. Cada entidad fija su propio límite. Lo explicamos en Deuda sobre ingresos.

Que el banco te apruebe un monto no significa que te convenga pedirlo completo. Antes de decidir, considera:

• otros gastos fijos: alimentación, transporte, educación, salud;
• gastos de la vivienda: mantenimiento, impuestos del inmueble, cuotas de administración;
• qué pasa con la cuota si sube la tasa variable o la inflación;
• tener un fondo de emergencia aparte de la cuota inicial.

Dejar de pagar una hipoteca tiene consecuencias serias: intereses de mora, daño a tu historial crediticio y, en último término, la pérdida del inmueble.

Requisitos de un crédito hipotecario

Cada banco define sus requisitos. Los más habituales son:

• documento de identidad y edad dentro del rango que acepta la entidad;
• ingresos demostrables (recibos de sueldo, declaraciones de impuestos si eres independiente);
• antigüedad laboral o en tu actividad;
• buen historial crediticio; ver Historial y score crediticio;
• la cuota inicial ahorrada;
• tasación del inmueble y documentos de la propiedad en regla;
• contratación de los seguros obligatorios.

Pide siempre la oferta por escrito, con la tasa, el tipo de tasa, el plazo, todos los costos y la fecha de vigencia. Compara varias entidades con los mismos datos.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca en palabras simples?

Es un préstamo para comprar un inmueble en el que el inmueble queda como garantía. Si no pagas, el acreedor puede ejecutar esa garantía.

¿Cómo funciona una hipoteca mes a mes?

Pagas una cuota que cubre intereses y una parte del capital. Al inicio pesan más los intereses; con el tiempo, el capital.

¿Conviene tasa fija o variable?

Depende de tu situación. La fija da previsibilidad. La variable puede bajar o subir con el mercado. No hay una opción correcta para todos.

¿Qué requisitos pide un crédito hipotecario?

Normalmente: identidad, ingresos demostrables, historial crediticio, cuota inicial y tasación del inmueble. Confirma la lista con cada banco.

¿Dónde veo la tasa actual?

En la oferta escrita de cada entidad, con su fecha. Esta página no publica tasas de hipotecas; usa la calculadora con la tasa que te ofrezcan.

¿Puedo pagar antes de tiempo?

En general sí, pero revisa en el contrato si hay comisión por prepago y cómo se aplica el abono.